Mietrecht

Verkehrslärm muss vor Einzug beanstandet werden, Urteil des Landgerichts Berlin vom 07.05.2007,

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Urteil des BGH vom 19.09.2007

Fristlose Kündigung bei Beleidigung des Vermieters, Beschluss des LG Berlin vom 22.02.2005,

Formularmäßige unbestimmte Endrenovierungsklausel ist unwirksam; BGH Urteil vom 12.09.2007

Vermieter kann keine Mieterhöhung verlangen, wenn Wohnung bis zu 10% größer ist als vereinbart, BGH Urteil vom 23.5.2007

Vermieterpflichten nach Grundstücksverkauf bei beendeten Mietverhältnissen BGH Urteil vom 4.4.2007,

Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Kaution, BGH Urteil vom 21.3.2007,

Umlegung der Betriebskosten, BGH- Urteil vom 14.02.2007

Mietvertrag - unwirksame Fristenklausel zur Schönheitsreparatur, BGH Urteil v. 05.04.2006

Gewerbemietrecht - Klauselverbot zur Werbegemeinschaft, BGH Urteil v.12.07.06

Neu entstehende Betriebskosten dürfen nur bei entsprechender Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden, BGH-Urteil vom 27.09.2006

Entschädigung für Unvermietbarkeit wegen Enteignung, Urteil des BGH vom 28. November 2007

Räumungstitel auch für nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, BGH – Beschluss vom 19.03.2008

Gebühren für Zwischenablesungen bei Nutzerwechsel können nicht als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden, BGH – Urteil vom 14.11.2007

Rückforderungsanspruch der Bank bei rechtsgrundloser Sparbuchauszahlung verjährt in 3 Jahren nach Auszahlung, AG Frankfurt/Main Urteil vom 28.08.2007






Verkehrslärm muss vor Einzug beanstandet werden, Urteil des Landgerichts Berlin vom 07.05.2007,

Az: 76 S 461/06

Bei der Anmietung einer modernisierten Altbauwohnung können Schallschutzmaßnahmen nach dem Einzug nicht mehr verlangt werden, denn ein Mangel der Mietsache liegt hier nicht vor.

Gemäß §§ 535 BGB liegt ein Mangel der Mietsache unter anderem dann vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich Vereinbarten abweicht. Wenn eine Wohnung nach einer Besichtigung gemietet wird, ohne Verkehrslärm zu beanstanden, so weicht der tatsächliche Zustand der Wohnung nicht von dem vertraglich Vereinbarten ab.

Der Fall wäre anders zu beurteilen, wenn bestimmte Schallschutzmaßnahmen von dem Vermieter vor der Anmietung zugesichert wären.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Urteil des BGH vom 19.09.2007

AZ: VIII ZP 6/07

Auch bei einer zu kurzfristigen Ankündigung einer Modernisierung durch den Vermieter trifft den Mieter die Verpflichtung, eine höhere Miete nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten zu bezahlen.
Für den Fall, dass der Vermieter die dreimonatige gesetzlich vorgeschriebene Ankündigungsfrist nicht einhält, darf er die höhere Miete allerdings erst 6 Monate später verlangen.

Der BGH führte in seiner Entscheidung aus, dass die dreimonatige Ankündigungsfrist dem Zweck, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme einzustellen, dient. Innerhalb dieser Frist kann der Mieter dann entscheiden, ob er die Modernisierungsmaßnahmen dulden wird oder von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 S. 2 BGB Gebrauch macht. Die Ankündigungsfrist betrifft dagegen nicht, dem Vermieter im Falle einer Fristunterstreichung sein Recht auf die Umlegung der Kosten einer Modernisierung auf den Mieter gemäß § 559 BGB zu nehmen.

Fristlose Kündigung bei Beleidigung des Vermieters, Beschluss des LG Berlin vom 22.02.2005,

Az: 63 S 410/04

Eine Beleidigung des Vermieters stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar und berechtigt den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung. Denn es ist dem Vermieter unzumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn er vom Mieter beleidigt wird.

Formularmäßige unbestimmte Endrenovierungsklausel ist unwirksam; BGH Urteil vom 12.09.2007

Az: VIII ZR 316/06

Eine Formularbestimmung über die uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung einer Mietwohnung ist unwirksam gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen.

Diese Entscheidung entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH, wonach eine Regelung in einem vom Vermieter vorgelegten und angewendeten Formularmietvertrag über Wohnraum nichtig ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.

Eine Endrenovierungspflicht benachteiligt den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn der Mieter wird verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor Schönheitsreparaturen vorgenommen hat.

Vermieter kann keine Mieterhöhung verlangen, wenn Wohnung bis zu 10% größer ist als vereinbart, BGH Urteil vom 23.5.2007

Az: VIII ZR 138/06

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es grundsätzlich nicht auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt.
Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag der Parteien ist keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße ist jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt.

Dies hat der Bundesgerichtshof bereits für den umgekehrten Fall eines Mieterhöhungsverlangens, bei dem die tatsächliche Wohnfläche geringer war als angegeben, entschieden (Urteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115), und Gleiches gilt auch hier. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % kann es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden.

Diese Grenze war im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten, so dass die zulässige Mieterhöhung nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen war.

Vermieterpflichten nach Grundstücksverkauf bei beendeten Mietverhältnissen BGH Urteil vom 4.4.2007,

Az: VIII ZR 219/06

Der infolge eines Grundstückverkaufs gewordene neue Grundstückseigentümer und Vermieter tritt nicht in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus einem beendeten Mietverhältnis mit erfolgtem Auszug des Mieters und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution.

Dem bisherigen Vermieter obliegt die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851).

Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung der Kaution, BGH Urteil vom 21.3.2007,

Az: XII ZR 255/04

Dem Gewerbemieter steht in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu.

Inwieweit allerdings allein die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter bereits vor Übergabe des Mietobjekts zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Umlegung der Betriebskosten, BGH- Urteil vom 14.02.2007

AZ: VIII ZR 123/06

Nach der Betriebskostenverordnung können nicht nur die auf Einstellmaßnahmen entfallenden Kostenanteile auf den Mieter umgelegt werden, sondern derartige Kosten insgesamt. Der Vermieter muss allerdings bei der Abrechnung der Nebenkosten das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten und darf daher keine überflüssigen Kosten auf den Mieter umlegen.

Mietvertrag - unwirksame Fristenklausel zur Schönheitsreparatur, BGH Urteil v. 05.04.2006

Az: VIII ZR 106/05

unwirksame Formularklausel im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen



Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel

"Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)."

enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Gewerbemietrecht - Klauselverbot zur Werbegemeinschaft, BGH Urteil v.12.07.06

AZ: XII ZR 39/04

Zur Frage der Wirksamkeit einer formularvertragsmäßigen Verpflichtung des Mieters zum Beitritt in eine Werbegemeinschaft in einem Einkaufszentrum


Der BGH hat in seinem Urteil vom 12.07.2006 zur o.g. Fragestellung entschieden, dass eine formularmäßige Regelung in einem Mietvertrag, die den Mieter zum Beitritt in eine Werbegemeinschaft in einem Einkaufszentrum verpflichtet, unwirksam ist, da sie wegen des damit verbundenen Haftungsrisikos des Mieters gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt.

Soweit eine entsprechende Regelung in einem Formularmietvertrag enthalten ist, muss diese die Höhe der Beiträge, die der Mieter an die Werbegemeinschaft eines Einkaufszentrums zu zahlen hat, hinreichend bestimmbar sein, um dem nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Transparenzgebot genüge zu tun.

Neu entstehende Betriebskosten dürfen nur bei entsprechender Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden, BGH-Urteil vom 27.09.2006

Az: VIII ZR 80/06

Die Umlegung der neu entstehenden Betriebskosten auf den Mieter ist zulässig, wenn im Mietvertrag ausdrücklich darauf hingewiesen worden ist, dass es sich um umlagefähige Betriebskosten handelt.

Entschädigung für Unvermietbarkeit wegen Enteignung, Urteil des BGH vom 28. November 2007

Az: III ZR 114/07

Die mangelnde Vermietbarkeit eines Hauses aufgrund einer bevorstehenden Enteignung des Grundstücks während des Enteignungsverfahrens und vor dessen Abschluss ist zu entschädigen.

Räumungstitel auch für nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich, BGH – Beschluss vom 19.03.2008

AZ: I ZB 56/07

Der 1. Senat des BGH hat am 19.03.2008 beschlossen, dass bei der Räumungsvollstreckung gegen einen Mieter auch ein Vollstreckungstitel gegen den vom Mieter in die Wohnung aufgenommenen nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich ist, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat. Ob dieser Mitbesitz an der Wohnung hat, muss sich aus den Umständen klar und eindeutig ergeben.

Demgegenüber haben jedoch minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung. Dies ändert sich im Regelfall auch dann nicht, wenn die zwischenzeitlich volljährig werdenden Kinder auch weiterhin mit den Eltern zusammen wohnen. In diesen Fällen genügt für die Räumung auch der Kinder der gegenüber den Eltern erlassene Vollstreckungstitel .

Gebühren für Zwischenablesungen bei Nutzerwechsel können nicht als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden, BGH – Urteil vom 14.11.2007

AZ: VIII ZR 19/07

Lange Zeit wurde darüber gestritten, ob die bei einem Mieterwechsel zur späteren Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten anfallenden zusätzlichen Kosten für die Zwischenablesung wie die jährlichen Ablesegebühren als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Diese sind häufig nicht unerheblich.

Nunmehr hat der BGH in seinem Urteil vom 14.11.2007 entschieden, dass die Kosten der Zwischenablesungen nicht als Betriebskosten umlagefähig sind, da sie keine regelmäßig anfallenden Kosten darstellen.

Etwas anderes gelte nur dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dass die Zwischenablesegebühren als Betriebskosten umgelegt werden. Will daher der Vermieter diese Kosten nicht selbst tragen müssen, muss er in seinem Mietvertrag ausdrücklich eine entsprechende Kostenübernahmeregelung aufnehmen, wonach die Kosten auf den Mieter bei vorzeitigem Auszug auferlegen.

Rückforderungsanspruch der Bank bei rechtsgrundloser Sparbuchauszahlung verjährt in 3 Jahren nach Auszahlung, AG Frankfurt/Main Urteil vom 28.08.2007

30 C 3392/06-45

Zahlt eine Bank versehentlich ein Sparbuchguthaben aus, ohne dass ein Rechtsgrund vorlag, kann sie vom Kunden die Rückzahlung des Auszahlungsbetrages nur innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, die mit der Auszahlung beginnt, verlangen.

In dem entschiedenen Fall hatte die Bank ein auf einem Sparbuch als Mietkaution zugunsten des Vermieters verpfändetes Guthaben an den Kunden ausgezahlt, ohne das die Freigabeerklärung der Kaution durch den Vermieter vorlag. Erst als der Vermieter nach über 3 Jahren die Auszahlung der Kaution an sich von der Bank verlangte, wurde der Fehler bemerkt. Die Bank verlangte daraufhin vom Kunden ohne Erfolg die Rückzahlung des zu Unrecht ausgezahlten Kautionsbetrages.

Das Gericht wies den klageweise geltend gemachten Rückforderungsanspruch der Bank als verspätet zurück. Der Anspruch sei bereits verjährt. Für den Lauf der maßgeblichen regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren komme es nicht auf die Entdeckung des Versehens, sondern allein auf den Zeitpunkt der Auszahlung an den Kunden an.