Recht
Grundstücksrecht Grundstückserwerb in Bulgarien
Grundstücksrecht Grundstückserwerb in Bulgarien
Grundlegendes
Im bulgarischen Recht wird, anders als im deutschen Recht, zwischen der Eigentumslage an einem Grundstück und an den hierauf errichteten Gebäuden unterschieden. Das Recht an Gebäuden folgt insoweit nicht dem am Grundstück. Es besteht folglich die Möglichkeit, dingliche Rechte an einem Gebäude und Gebäudeteilen zu erwerben, ganz unabhängig von den Eigentumsrechten am entsprechenden Grundstück.
Bei den relevanten öffentlichen Grundstücksverzeichnissen wird organisatorisch zwischen Katasteramt und Grundbuchamt unterschieden. Das Katasteramt ist eine öffentliche Einrichtung, die als Unterabteilung des Ministeriums für regionale Entwicklung besteht. Das Kataster ist tatsächlich ein amtliches Grundstücksverzeichnis und hat die Aufgabe, die Grundstücke mit ihrer jeweiligen Lage einschließlich deren Grundstücksgrenzen (Nachweis der tatsächlichen Verhältnisse von Grund und Boden) im Rechtsverkehr nachzuweisen und zu kennzeichnen.
Das Grundbuchamt wird in Bulgarien vom Amtsgericht des jeweiligen Kreises oder Bezirkes geführt, wobei das Amtsgericht gleichzeitig für die Grundbuchverfahren in erster Instanz zuständig ist. Es führt die Grundbücher für alle im Amtsgerichtsbezirk liegenden Grundstücke. Alle Änderungen des rechtlichen Status (Rechte an Grundstücken wie z.B. Nießbrauch, Verfügungsbeschränkungen, Hypotheken, Grundschulden etc.) des jeweiligen Grundstücks werden dort eingetragen.
Die Publizität des Katasters und Grundbuchs gebietet die Einsichtnahme durch die jeweiligen Interessenten, sie dient so dem Schutze des Rechtsverkehrs. Das Kataster und das Grundbuchamt haben die Funktion, klar und abschließend über den dinglichen Rechtszustand des Grundstückes Auskunft zu geben.
Erwerb eines Grundstücks nach bulgarischem Recht
Der bisherigen Rechtslage in der bulgarischen Verfassung zufolge, war es Ausländern und ausländischen juristischen Personen verwehrt, Grundstücke zu erwerben. Wurde einem Ausländer Eigentum über Land durch den Erblasser zugewendet, war er verpflichtet das Erworbene innerhalb von 3 Jahren nach der Annahme der Erbschaft einer einheimischen natürlichen oder juristischen Person zu übereignen. Den Ausländern war jedoch das Recht eingeräumt, Eigentum an Immobilien (Gebäude, Teile von Gebäuden), sowie beschränkte dingliche Rechte zu erwerben. Unter beschränkten dinglichen Rechten versteht man Erbbaurechte (superficie), Nießbrauch (usus), Nutzungsrechte.
Allerdings betraf diese Einschränkung die nach dem bulgarischen Recht gegründeten Gesellschaften, unbeachtet der Höhe des ausländischen Kapitalanteils, nicht. Demzufolge durften ausländische natürliche und juristische Personen uneingeschränkte Rechte an Grundstücke und Ackerland erwerben, wenn sie sich nach dem bulgarischen Recht niedergelassen und eine Gesellschaft bulgarischen Rechts gegründet oder Anteile einer bereits existierenden bulgarischen Gesellschaft erworben hatten.
Mit dem EU-Beitritt Bulgariens wird für natürliche und juristische Personen der EU-Staaten der Erwerb von Grund und Boden in Bulgarien grundsätzlich möglich sein. Die jüngsten Verfassungsänderungen, verabschiedet durch das bulgarische Parlament im Februar 2005 im Hinblick auf den EU-Beitritt, bilden eine weitere Stufe zur vollständigen Liberalisierung der bisherigen Einschränkungen des Grundstückserwerbs in Bulgarien.
Die volle Wirkung dieser Änderungen hat sich mit dem Inkrafttreten des EU-Beitrittsvertrages entfaltet. Seit dem 01.01.2007 gilt eine Neufassung von Art. 22. Demnach dürfen auch Ausländer und ausländischen juristischen Personen Eigentum am Boden nach den Maßgaben des EU-Beitrittsvertrags in drei Fällen erwerben:
1. für EU-Bürger – nach den zusätzlichen Bedingungen des Beitritt-Vertrags, der u.a. eine 7-jährige Übergangsfrist vorsieht;
2. für Nicht-EU-Bürger bei Bestehen eines völkerrechtlichen Vertrags zwischen der Republik Bulgarien und dem jeweiligen Herkunftsland, der vom bulgarischen Parlament ratifiziert worden und in Kraft getreten ist.
3. in Fällen der gesetzlichen Erbschaft (ex lege).
Weiterhin gelten folgende Übergangsfristen:
- für den Erwerb von Zweitwohnsitzen – fünf Jahre ab EU-Beitritt;
- für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen, Wälder und forstwirtschaftlicher Flächen – sieben Jahre ab EU-Beitritt.
Die Übergangsfristen für den Erwerb von Zweitwohnsitzen gelten jedoch nicht bei einem rechtmäßigen Wohnsitz von EU-Staatsangehörigen in Bulgarien, gleichfalls nicht für den Erwerb von Agrarland, Wäldern und forstwirtschaftlichen Flächen durch selbständige Landwirte aus der EU, die sich in Bulgarien niederlassen und dort einen Wohnsitz anmelden wollen.
Unabhängig von der siebenjährigen Übergangsfrist sind EU-Bürger berechtigt, Grundstücke zu erwerben, wenn sie die folgenden Bedingungen erfüllen:
1. selbstständig erwerbstätige Personen, die eine Daueraufenthaltserlaubnis besitzen und ein Gewerbe in Bulgarien betreiben
2. Personen, die Land/Grundstück für die erste Wohnung, Verwaltungs- oder Industriegebäude erwerben möchten.
Steuern und Gebühren
Alle entgeltlich erworbenen unbeweglichen Sachen und eingeschränkten dinglichen Rechte sind zu versteuern.
Die Steuer wird prinzipiell vom Erwerber gezahlt. Soweit vertraglich vereinbart wurde, dass die Steuer durch beide Parteien zu entrichten sind, sind sie gesamtschuldnerisch verpflichtet. Ist vereinbart, dass die Steuer durch den Übertragenden zu bewirken ist, wird die andere Partei/Erwerber gesetzlich als Bürge behandelt.
Die an die betreffende Gemeinde zu entrichtende Steuer für den Grundstückserwerb beträgt 2% des Schätzwerts des übertragenen Grundstücks. Die Schätzung wird von einer behördlichen Stelle vorgenommen. Sollte im notariellen Kaufvertrag ein höherer Verkaufspreis vereinbart worden sein, wird dieser der Steuerberechnung zugrunde gelegt.
Der Käufer ist weiterhin verpflichtet, eine durch das bulgarische Notargesetz bestimmte Gebühr für die notarielle Beurkundung der Eigentumsübertragung zu entrichten. Der genaue Betrag richtet sich nach Art. 8 des Notarsteuertarifs.
Erforderliche Unterlagen für das Verfahren der Grundstücksübertragung:
1. Notarielle Urkunde, die die Übertragung des Grundstücks dokumentiert;
2. Dokumente, die die Personalien der Beteiligten belegen;
3. eine Notariell beurkundete Vollmacht, soweit sich die Parteien durch Vertreter vertreten lassen;
4. Erklärungen über den bürgerlichen und familiären Status der Parteien;
5. eine Erklärung des Erwerbers über die Herkunft der für den Grundstückskauf aufzubringenden Geldsumme, wenn diese einen Betrag von 15.000,00 EUR (30.000,00 Lv) übersteigt;
6. eine Erklärung des Übersetzers, dass die durch ihn vorgenommene Übersetzung der Wahrheit entspricht;
7. eine Bescheinigung über die Steuerbemessung und die bezahlten Steuern;
8. Quittung für die bereits entrichteten Gebühren.
Ausländische natürliche und juristische Person sind nach dem Immobilien-/ Grundstückserwerb verpflichtet, sich im Registeramt unter im System BULSTAT registrieren zu lassen, um eine Kennummer zu erlangen. Der Registrierungsantrag ist innerhalb von sieben Tagen nach dem Erwerb des Grundstücks / der Immobilie beim örtlich zuständigen Grundbuchamt einzureichen. Auf den Zweck des Grundstückserwerbs kommt es dabei nicht an.
© 2007 Rechtsanwälte Udo Blümel
