Fragen und Antworten zum Bau- und Architektenrecht

Wann sind Zahlungen durch den Auftraggeber zu leisten?

Wodurch unterscheidet es sich ein Pauschalpreisvertrag von einem Einheitspreisvertrag?

Was regelt die VOB-B?

Bedarf der Bauvertrag einer bestimmten Form?

Wann ist die Verdienungsordnung für Bauleistungen, Teil B anwendbar?

Was ist ein Ausgleichsbetrag ?

Wie ist der Bauvertrag gesetzlich geregelt?

Was ist eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme ?

Was ist eine Veränderungssperre ?

Nach welchen Kriterien wird eine Baugenehmigung erteilt, wenn weder ein Flächennutzungsplan noch ein Bebauungsplan vorhanden ist ?

Müssen bei der Erteilung einer Baugenehmigung die Interessen des Nachbarn berücksichtigt werden ?

Was ist ein Bebauungsplan ?

Was ist ein Flächennutzungsplan ?

Was ist ein Schwarzbau ?

Was bedeutet Baufreiheit ?

Wann wird eine Baugenehmigung benötigt ?




Wann sind Zahlungen durch den Auftraggeber zu leisten?

Zunächst gilt, dass die im Vertrag getroffenen Vereinbarungen gegenüber der gesetzlichen Regelung und der VOB/B den Vorrang genießen, wenn sie der gesetzlichen Regelung nicht zuwiderlaufen.
Sofern die Vertragspartner im Bauvertrag keine Zahlungsmodalitäten vereinbart haben, kann der Bauunternehmer sowohl nach dem Leitbild des BGB, als auch nach den Regelungen der VOB-B Abschlagszahlungen für ausgeführte vertragsgemäße Leistungen fordern. Diese Abschlagzahlungen betreffen vertragsgemäße Leistungen für sich abgeschlossene Teile des Werkes.
In jedem Fall ist die Vergütung bei der Abnahme des Werkes zu entrichten (§641 I BGB) bzw. wird der Anspruch auf die Schlusszahlung spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zugang einer Schlussrechnung fällig (§ 16 III VOB/B).

Wodurch unterscheidet es sich ein Pauschalpreisvertrag von einem Einheitspreisvertrag?

Grundsätzlich gilt, dass bei einem Pauschalpreisvertrag die gesamte Bauleistung mit einem Pauschalpreis vergütet wird, ohne dass es auf eine exakte Feststellung der tatsächlich ausgeführten Maßen ankommt.

Der Vorteil des Pauschalpreisvertrages liegt darin, dass eine komplizierte und aufwendige Abrechnung der einzelnen Bauleistungen vermieden wird.
Dennoch beinhaltet der Pauschalpreisvertrag natürlich auch Risiken und Gefahren. Es empfiehlt sich deshalb, einen Pauschalpreisvertrag nur dann abzuschließen, wenn die Leistung nach Umfang und Ausführungsart exakt bestimmt und mit einer Veränderung bei der Ausführung nicht gerechnet werden muss.

Beim Einheitspreisvertrag sind für die Bemessung des Werklohnes die für die einzelnen Leistungspositionen vereinbarten Einheitspreise maßgeblich.
Hiermit verbindet sich die Verpflichtung für den Bauunternehmer, die von ihm erbrachten Bauleistungen exakt nach Menge und Einheitspreis abrechnen zu müssen.
Einheitspreise sind grundsätzlich Festpreise und damit bleiben Lohn- und Preissteigerungen außer Betracht.
Allerdings kann es zu einer Änderung des Einheitspreises kommen, wenn die ursprünglich angenommenen Mengen, nach denen der Einheitspreis kalkuliert wurde, während der Bauausführung in beachtenswerter Weise (regelmäßig mehr als 10 %) über- bzw. unterschritten werden.

Was regelt die VOB-B?

Mit der VOB/B werden die wichtigsten Rechtsbeziehungen zwischen dem Auftraggebern und Bauunternehmen geregelt.

Unter anderem verhält sich die VOB/B zu folgenden Vertragsproblemen:

- Art und Umfang der Leistung
- Vergütung
- Ausführung
- Ausführungsfristen, Behinderung und Unterbrechung der Ausführung
- Verteilung der Gefahr
- Kündigung durch Auftraggeber/Auftragnehmer
- Haftungsansprüche
- Abnahme
- Mängelansprüche
- Zahlung und Sicherheitsleistung.

Bedarf der Bauvertrag einer bestimmten Form?

Grundsätzlich gelten für den Bauvertrag keine besonderen Formvorschriften. Es ist somit denkbar, dass ein Bauvertrag mündlich vereinbart wird.
Allerdings ist aufgrund der Spezifik des Vertragsgegenstandes dringend anzuraten, einen Bauvertrag stets schriftlich abzuschließen und in dem Vertrag alle wesentlichen Punkte, die für die Vertragsparteinen von Interesse sind, aufzunehmen.
Bei der Vertragsgestaltung sollte stets bedacht werden, dass der Vertrag nicht das Einvernehmen der Vertragsparteien regelt, sondern im Konfliktfall regulativ ist.

Wann ist die Verdienungsordnung für Bauleistungen, Teil B anwendbar?

Zunächst ist der Hinweis wichtig, dass es sich bei der Verdienungsordnung für Bauleistungen Teil B um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt, die Vertragsbedingungen zum Werkvertragsrecht enthält.
Die VOB/B ist nur dann Vertragsgrundlage, wenn dies zwischen den Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart wird. Die VOB/B ist weder Gesetz noch Rechtsverordnung.
In der Praxis entbrennt oft ein Streit darüber, ob die VOB/B wirksam Vertragsbestandteil geworden ist.

Was ist ein Ausgleichsbetrag ?

Der Ausgleichsbetrag erfasst den durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks. Dieser Ausgleichsbetrag ist durch den Grundstückseigentümer in Geld an die Gemeinde zu leisten.
Der Ausgleichsbetrag kann im Einzelfall erlassen bzw. gestundet werden.

Wie ist der Bauvertrag gesetzlich geregelt?

Bisher existiert für Bauverträge keine gesetzliche Spezialregelung.
Für Bauverträge ist grundsätzlich das Werkvertragsrecht des BGB anwendbar.
Somit stellt sich der Bauvertrag als gegenseitiger Vertrag dar, mit welchem ein Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werks und der Besteller zur Errichtung einer vereinbarten Vergütung verpflichtet wird. Der Werkvertrag selbst ist in §§ 631 ff. BGB gesetzlich geregelt.
Demnach hat der Bauunternehmer das vereinbarte Werk innerhalb der Leistungszeit herzustellen und dem Auftraggeber frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.
Der Auftraggeber seinerseits ist in der Pflicht, das vertragsmäßig erstellte Werk abzunehmen und die vereinbarte Vergütung zu zahlen. Sofern keine exakte Vergütung vereinbart worden ist, hat der Auftraggeber eine übliche Vergütung zu leisten.

Was ist eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme ?

Grundsätzlich kann die Gemeinde ein Gebiet, in welchem städtebauliche Missstände vorherrschen, förmlich zum Sanierungsgebiet erklären. In einem derartigen Fall wird eine Sanierungssatzung erlassen, die bauliche Vorhaben aber auch bestimmte schuldrechtliche Vereinbarungen genehmigungsbedürftig macht. Hiervon sind unter anderem die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts, die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts, die Teilung eines Grundstücks, die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast usw. betroffen.
In den Grundbüchern der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke wird ein Sanierungsvermerk eingetragen.

Was ist eine Veränderungssperre ?

Sofern durch die Gemeinde der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes gefasst worden ist, kann für den Bereich, der der Beplanung unterliegen soll, eine Veränderungssperre beschlossen werden. Die Veränderungssperre hat zur Folge, dass bauliche Anlagen weder errichtet noch beseitigt werden dürfen. Zudem sind auch wertsteigernde nicht genehmigungspflichtige Veränderungen an Grundstücken und baulichen Anlagen untersagt.
Die Veränderungssperre wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen.
Sie tritt nach zwei Jahren außer Kraft, sofern sie nicht ausnahmsweise verlängert wird.
Die Gemeinde kann sich auch dazu entscheiden, von einer Veränderungssperre abzusehen und statt dessen Baugesuche zurück halten.

Nach welchen Kriterien wird eine Baugenehmigung erteilt, wenn weder ein Flächennutzungsplan noch ein Bebauungsplan vorhanden ist ?

In einem derartigen Fall gilt, dass das Bauordnungsamt das Bauvorhaben anhand der vor Ort vorhandenen Bebauungssituation prüft
Ein Bauvorhaben ist stets zulässig, „wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“ (§ 34 I BauGB). Überdies müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt sein. Zudem darf das Ortsbild durch das beabsichtigte Bauwerk nicht beeinträchtigt werden.

Müssen bei der Erteilung einer Baugenehmigung die Interessen des Nachbarn berücksichtigt werden ?

Grundsätzlich gilt, dass Nachbarinteressen bei der Erteilung einer Baugenehmigung insoweit zu berücksichtigen sind, als vor konkreten Normen des öffentlichen Baurechts nachbarschützende Wirkungen ausgehen.
Zu nennen sind unter anderem die Vorschriften über den Grenzabstand, Regelungen der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosser bzw. die Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien.
Im Einzelfall kann sich die Sache sehr verworren darstellen.
Sofern nachbarschützende Regelungen bei der Erteilung einer Baugenehmigung nicht eingehalten worden sind, besteht ein nachbarlicher Abwehranspruch gegen die Baugenehmigung, der entweder in einem Rechtsbehelfsverfahren oder aber in einem gerichtlichen Verfahren gegen die Bauaufsichtsbehörde geltend zu machen ist.

Was ist ein Bebauungsplan ?

Der Bebauungsplan setzt rechtsverbindlich die Flächen- und Grundstücksnutzungen fest.
Er wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen.
Konkret bestimmt der Bebauungsplan das Bauland in einer Gemeinde, die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, das Maß der zu überbauenden Grundstücksflächen, die Versorgungs- und Verkehrsflächen und so weiter.
Die Praxis hat gezeigt, dass Bebauungspläne sehr häufig an schweren Fehlern litten, die zur Nichtigkeit der Pläne führten.
Des Weiteren sind Bebauungspläne sehr kostenintensiv, so dass viele Gemeinden nicht über einen Bebauungsplan verfügen.
Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen. Demnach handelt es sich im materiellen Sinn um ein Gesetz, welches in einem Normenkontrollverfahren überprüft werden kann.
Ansonsten wird ein vorhandener Bebauungsplan in einem Baugenehmigungsverfahren regelmäßig der Überprüfung unterliegen.

Was ist ein Flächennutzungsplan ?

Unter einem Flächennutzungsplan versteht man eine vorbereitende Bauleitplanung, welcher das gesamte Gemeindegebiet erfasst und in welchem die beabsichtigte Art der Bodennutzung nach dem sich abzeichnenden Bedürfnissen der Gemeinde grundsätzlich dargestellt wird.
Der Flächennutzungsplan bedarf zu seiner Wirksamkeit unter anderem der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde.
Ein Flächennutzungsplan dürfte juristisch als hoheitliche Maßnahme eigener Art zu klassifizieren sein. Hieraus folgt, dass für den Bürger gegen die Darstellungen im Flächennutzungsplan kein unmittelbarer Rechtsschutz besteht.
Die Überprüfung eines Flächennutzungsplanes kann z.B. in einem Normenkontrollverfahren oder aber in einem konkreten Baugenehmigungsverfahren herbeigeführt werden.

Was ist ein Schwarzbau ?

Unter einem Schwarzbau versteht man ein Bauwerk, welches ohne vorherige Baugenehmigung errichtet worden ist. Stellt die Bauaufsichtsbehörde einen Schwarzbau fest, kann sie das Bauvorhaben einstellen und überdies Beseitigung fordern, wenn der Schwarzbau nicht genehmigungsfähig ist.

Was bedeutet Baufreiheit ?

Einem Grundstückseigentümer ist die grundsätzliche Befugnis zugestanden, sein Grundstück bebauen zu dürfen. Er hat dem gemäß einen Bauanspruch, der gesetzlich durchsetzbar ist.
Allerdings ist die Baufreiheit zahlreichen Beschränkungen unterworfen, die sowohl öffentlich-rechtlicher als auch privat-rechtlicher Natur sind.

Wann wird eine Baugenehmigung benötigt ?

Grundsätzlich gilt, dass die Errichtung, die Änderung, der Abbruch baulicher Anlagen aber auch eine Nutzungsänderung einer baubehördlichen Genehmigung, die zuvor einzuholen ist, bedürfen.
Die Einzelheiten hierzu werden in den Bauordnungen der Länder geregelt.
Bei dem Versuch, zu entbürokratisieren, finden sich in den Landesbauordnungen zunehmend Regelungen, mit welchen unter bestimmten Voraussetzungen der Verzicht auf die Erteilung einer Baugenehmigung festgeschrieben wird. Grundsätzlich wird das Baugenehmigungsverfahren durch einen Bauantrag eingeleitet, der regelmäßig bei dem gemeindlichen Bauamt einzureichen ist.
Über den Antrag selbst entscheidet grundsätzlich die zuständige Kreisverwaltungsbehörde.
Regelmäßig ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn das beabsichtigte Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
Derartiges ist stets dann der Fall, wenn das Bauvorhaben mit dem Bebauungsplan übereinstimmt oder sich in die vorhandene Bebauung einfügt.
Die Baugenehmigung selbst stellt sich als Verwaltungsakt dar.
Dem gemäß kann die Baugenehmigung mit Auflagen oder Bedingungen versehen werden. Grundsätzlich ergeht die Baugenehmigung unbeschadet der Rechte Dritter.